Invertir en bienes raíces o acciones

Más riesgo y más compromiso

Todos sabemos que la inversión en acciones fluctúa. A largo plazo, sin embargo, el retorno llega y las fluctuaciones son absorbidas. Por otro lado, invertir en bienes raíces requiere:

  • Encontrar un vendedor cuando se quiere comprar. No es sólo un clic.
  • Encontrar un comprador cuando quieres vender. No es sólo un clic.
  • Encontrar inquilinos
  • Manejar a los inquilinos
  • Gestionar los atrasos
  • Gestionar y llevar a cabo cualquier desalojo

Bastante desafiante. Y el rendimiento teórico, si no tienes suerte, puede bajar considerablemente. Invertir en bienes raíces te da la ventaja del efecto de palanca. Se puede argumentar que los bienes inmuebles se pueden comprar con una hipoteca, aprovechando el efecto de palanca.

Fuente: https://www.tarifeando.com/animes-parecidos-a-fairy-tail/

Por ejemplo, si financiamos el 80% de la propiedad con una hipoteca, una revalorización del 3% de la propiedad se traduce en un aumento del 15% del capital empleado (que es sólo el 20% del precio total, es decir, 1/5).

Por supuesto, hoy en día las tasas están en su punto más bajo, así que cubrir la cuota es más fácil. Sí, pero esto es el resultado de un ambiente deflacionario. Lo que significa que el aumento de precio es mucho menor. A menudo los precios incluso bajan. Por lo tanto, es probable que el efecto de palanca sea mucho menos interesante. Incluso podrías enfrentarte a un efecto de palanca negativo.

Objeciones clásicas

Y ahora llegamos a algunas objeciones clásicas. Conozco a mucha gente que está arruinada por las acciones, ¡nadie que esté arruinado por los bienes raíces! Creo que es una observación que mucha gente puede hacer. El problema es que las acciones son muy líquidas y tienen precios transparentes, los bienes raíces no.

Esta diferencia, que para muchos podría ser un punto a favor de las acciones, en realidad termina siendo la principal penalización de las acciones. No son las acciones las que arruinan a los inversores, sino sus emociones.

En bienes raíces, nunca puedes obtener una cotización del valor de tu propiedad hasta que te sientes cara a cara con los potenciales compradores. Los precios cotizados por las agencias inmobiliarias o los observatorios no son representativos.

Al menos hasta hace algún tiempo, porque en los últimos 10-15 años ha habido muchos constructores o agentes inmobiliarios que han llevado los libros a los tribunales. Y también de pequeños propietarios/inversores con la propiedad terminada en subasta porque no pudieron pagar las cuotas hay muchos.

Conozco a muchos que se han enriquecido con bienes raíces, pocos o ninguno que lo hayan hecho con acciones. Esta es también una frase que se escucha con frecuencia y aunque no es del todo cierta (hay personas en Italia que se han enriquecido con acciones), es en gran parte compartible.

Incluso hoy en día, esta costumbre no ha desaparecido por completo (ver el caso de Telecom). Dicho esto, hoy en día nuestra Bolsa de Valores está mucho mejor y es mucho más transparente.

Pero sobre todo, hoy en día todos pueden acceder a los mercados europeos y americanos o pueden utilizar los vehículos cotizados en Italia que invierten en el extranjero (ETF).

Y recomiendo encarecidamente hacerlo. En el extranjero, de hecho, de personas que se han hecho ricas o han ganado muy bien con la Bolsa encontramos muchos de ellos. Especialmente en los EE.UU., donde el mercado ha sido muy transparente durante décadas.

Una forma alternativa y eficiente

Invertir en bienes raíces. Una alternativa a la inversión en bienes raíces más fácil y eficiente es a través de vehículos de inversión apropiados. Estos son REITs americanos o vehículos similares en otros países. En Italia hay fondos de inversión inmobiliaria y otros vehículos más recientes, pero todavía no tienen el éxito y la importancia de los REIT.

Los REITs son compañías (fideicomisos) que compran bienes raíces y los administran. Se encargan de su mantenimiento y desarrollo, encuentran los mejores inquilinos y gestionan los alquileres.

Generalmente estas REIT’s no operan en pequeñas «segundas casas» para dar a pequeños inquilinos, pero seleccionan las mejores propiedades comerciales, residenciales, comerciales y sanitarias y las alquilan a inquilinos primarios como grandes empresas, grandes firmas profesionales, marcas de lujo o de catering.

Una herramienta que recomiendo.

Las acciones y los bienes raíces son dos clases de activos diferentes y no son fácilmente comparables. Las emociones humanas hacen de las acciones una clase más arriesgada de lo que realmente son.

Pero si una persona puede encontrar un método de inversión efectivo y de sentido común y logra seguirlo de manera maníaca. Eliminando la discreción en las decisiones de inversión, se puede hacer mucho mejor con las acciones que con los bienes raíces.

Para invertir en bienes raíces, que juega un papel importante en una cartera diversificada, debe hacerlo a través de REITs.

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